编者按：近年来，珠海市不动产登记中心认真贯彻落实国家、省、市关于优化营商环境决策部署，创新服务举措，不断提升不动产登记惠企利民服务水平，取得积极成效。自2025年7月起，市不动产登记中心持续介绍已推出的优化不动产登记领域营商环境创新案例，展示改革成果，供大家学习交流。本期推出案例六。
一、实施背景
为深入贯彻习近平总书记关于粤港澳大湾区建设重要指示批示精神，在《国务院关于进一步优化政务服务提升行政效能推动“高效办成一件事”的指导意见》（国发〔2024〕3号）《自然资源部 国务院国有资产监督管理委员会 国家税务总局 国家金融监督管理总局关于进一步提升不动产登记便利度促进营商环境优化的通知》（自然资发〔2024〕9号）等文件精神指引下，近年来，珠海市不动产登记中心聚焦“湾区所向”，强化跨部门业务高效协同，积极深化不动产登记“带押过户”服务模式，持续探索推动不动产登记服务事项向港澳延伸，全国首创跨境“带押过户”新模式。在符合内地、澳门两地法律法规的前提下，允许对坐落在珠海的抵押物在珠海和澳门银行之间办理二手房“带押过户”业务，打破了拟交易房产按揭贷款尚未结清而无法办理过户手续的困境。同时，不断优化服务流程，于2024年11月联合珠海市银行业协会印发《不动产登记 金融服务 二手房“跨境带押过户”业务服务流程》，进一步提升不动产登记规范性和便利度，持续优化登记财产领域营商环境。
二、主要做法
（一）突破银行间地域壁垒，实现不同地域银行间二手房交易与按揭的通畅办理
珠海市不动产登记中心与珠海市银行业协会充分联动，打通原贷款银行和新贷款银行非同一地域银行的二手房交易和按揭业务中的堵点难点。具体以交易房产已向境外银行贷款办理抵押登记，买方向国内银行申请贷款购买该房产的二手房“跨境带押过户”业务的办理为例，买卖双方达成二手房交易意向后，买方向国内银行提交申请贷款资料，同时卖方向境外银行提交提前还款申请和带押过户申请，国内银行同意贷款、境外银行同意提前还款后，买卖双方网签二手房买卖合同，买家支付首付款，买卖双方向税务部门报税并完成缴税，国内银行在符合本行《个人二手住房贷款相关制度》（如担保、存单保证、房产抵押等）的前提条件下，按照买卖双方及两银行之间的约定方式及金额发放第一笔贷款至国内银行的内部账户。境外银行出具带押过户同意书，国内银行获取境外银行的指定账号，用于发放买方的购房贷款来优先代偿还卖方在境外银行的贷款。依托珠海市不动产登记中心在港澳银行设立的不动产便民服务点，买卖双方到不动产登记便民服务点通过“‘互联网 金融机构’不动产登记平台”在线申办跨境“带押过户”业务。
（二）科学设置办理流程，保障交易安全并防范金融风险
不动产登记机构收到跨境“带押过户”办理申请后，按照二手房转移登记要求进行线上审核，审核通过后，系统依次就不同的登记事项分别记载于不动产登记簿的相应簿页：先记载二手房转移登记，再记载国内银行的抵押权首次登记。国内银行收到登簿成功的通知后，按外汇管理相关规定购汇汇出，收款账号为境外银行指定账号。境外银行在收到款项后立即结清贷款、将剩余款项退至卖方指定账户，同时申请注销原抵押权登记，不动产登记机构线上智能办理境外银行原抵押权注销登记，国内银行发放剩余贷款到卖方收款账号。
（三）优化服务模式，减少跑动次数并节约交易成本
依托在港澳银行设立的不动产便民服务点，通过人脸识别、电子签名、大数据核验、区块链等信息技术应用，实现线上申请、线上审批、线上缴费，配合邮寄送证，用发放买方的购房贷款来优先代偿还卖方在原银行的贷款，按外汇管理相关规定购汇汇出，实现跨境“带押过户”等高频业务“一窗式服务、一次性申办、不出关办理”，做到“只跑一趟银行、只交一套材料”，一次办好赎楼、解押、过户、贷款、抵押五件事。不仅免去过桥资金，节约交易成本，而且真正做到让港澳居民在珠买房卖房“不出关”“零跑动”，促进了珠澳房产市场的融合与发展，为两地居民提供了更多元化的购房选择。
（四）灵活适应需求，能任意组合可复制可推广
珠海市不动产跨境“带押过户”模式将跨境“转贷”不动产过户中五个主要环节高度融合，实现登记与跨境金融服务的充分协同。涉及不动产登记机构的抵押权注销登记、不动产买卖转移登记、抵押权首次登记三项业务可向下兼容、任意组合联办。即群众申办其中全部三项业务、或申办抵押权注销登记 不动产买卖转移登记、不动产买卖转移登记 抵押权首次登记两项业务、或任意一项业务，均可通过银行线上申请。不论过户房产是否原有抵押，是否新设立抵押，抑或单独申办跨境抵押，均可到不动产登记便民服务点通过“‘互联网 金融机构’不动产登记平台”在线申办，具有很强的可操作性，具有复制推广的意义。
三、工作成效
截至2025年8月22日，珠海市不动产登记中心与香港、澳门共15家银行合作设置不动产便民服务点，办理跨境抵押登记超6045宗、涉及金额近728.93亿元。其中，2025年办理跨境带押过户10余宗，涉及抵押金额约0.83亿元。跨境“带押过户”不仅是珠海市不动产登记部门主动作为、积极创新的体现，更是促进港澳居民在横琴粤澳深度合作区置业、生活、发展的重要举措，是贯彻落实《中华人民共和国民法典》关于包括不动产在内的财产带押转让制度、优化珠海法治化营商环境、助力粤港澳大湾区建设的又一次创新实践，为粤港澳大湾区的融合发展提供了服务改革创新实践样本。