编者按：近年来，珠海市不动产登记中心认真贯彻落实国家、省、市关于优化营商环境决策部署，创新服务举措，不断提升不动产登记惠企利民服务水平，取得积极成效。自2025年7月起，市不动产登记中心持续介绍已推出的优化不动产登记领域营商环境创新案例，展示改革成果，供大家学习交流。本期推出案例四。
一、实施背景
为持续促进登记财产领域营商环境优化，破解房地产开发企业发展困局，保障购房业主合法权益，化解不动产“登记难”，珠海市不动产登记中心以土地使用权可量化办理抵押权登记为切入点，创新开展商品房预售过程中的在建工程抵押“量化登记”试点工作，实现商品房项目“按栋预售”、“按套抵押”、“带押过户”，做到解决项目融资难题、降低金融风险和维护业主权益的有机统一，有效化解登记难题。
二、主要做法
（一）构建可量化登记的数据基础
针对开发企业拟申请预售的项目，登记部门提前介入，主动对接开发企业和测绘机构，利用珠海“不动产登记 地籍与测绘”服务平台，提前获取项目楼盘预测绘信息，并以此建立完整的预售商品房地籍调查楼盘表成果后共享给住建部门使用，从而构建土地使用权可量化登记的数据基础。
（二）建立以“栋”为单元的土地使用权可量化登记机制
同一宗地上建有多栋建筑物，且存在项目建设用地使用权或在建工程抵押权登记的项目，房地产开发企业在申请商品房预售许可前，可通过办理抵押权变更登记，解除拟预售楼栋及其占用范围内的建设用地使用权抵押后，再由住建部门利用登记部门共享的楼盘表数据以“栋”为基本单元分别办理预售许可，做到解押一栋预售一栋。登记部门在不动产登记簿上以排除预售“栋”对应土地使用权的方式就抵押土地使用权范围作量化记载。
（三）建立以“套”为单元的预售项目可量化登记机制
针对已经取得预售许可的项目，建立以“套”为基本单元的预售项目可量化登记机制，开发企业可就已经取得预售许可但尚未网签备案和预告登记的预售商品房以“套”为基本单元进行抵押融资。登记部门在不动产登记簿上以预售商品房按“套”及对应土地使用权的方式就抵押土地使用权及在建工程范围作量化记载。
（四）支持项目以“套”为单元办理“带押过户”
开发企业转让已设立土地使用权及在建工程抵押登记的商品房，在办理不动产首次登记后，支持以“套”为单元进行量化解押；同时支持在开发企业、购房业主、抵押权人三方共同出具“带押过户”同意书后，予以办理“带押网签”和“带押过户”，通过登记业务合并办理，实现注销原抵押登记、商品房转移登记、设立新抵押登记的无缝衔接。
三、工作成效
按“栋”预售、按“套”解押、“带押过户”等方式，最大限度地满足开发企业利用项目土地房产抵押融资需求，最大限度发挥财产价值，避免项目烂尾，满足企业生存发展需要，有效提升了企业资源调配的灵活性，为企业发展注入新动能；对于购房者而言，通过量化登记核减其房屋对应土地抵押权登记，可确保所购房屋后续能够顺利办理产权登记；对于银行等抵押权人而言，灵活的量化登记模式，既保护了已存在担保物权，也为房地产开发企业的生存发展提供支持，有利于长远保障其债权利益实现，减低不良信贷发生几率。
目前，我市已选取26个房地产项目作为试点开展商品房预售过程中的在建工程抵押登记，总结经验后将向全市房地产项目推广。截至7月，全市共办理试点抵押业务25宗，涉贷款金额271亿元。可量化登记模式为房地产企业发展纾困解难，促进珠海金融业安全发展，增添房地产市场活力。