编者按：近年来，珠海市不动产登记中心认真贯彻落实国家、省、市关于优化营商环境决策部署，创新服务举措，不断提升不动产登记惠企利民服务水平，取得积极成效。自2024年8月13日起，市不动产登记中心持续介绍已推出的优化不动产登记领域营商环境创新案例，展示改革成果，供大家学习交流。本期推出案例六。
一、背景情况
居住权是《中华人民共和国民法典》新增的一项用益物权，为完善住房保障制度提供了新的实现路径。目前，居住权已在一些城市探索实践，如省内已开展的城市有广州、深圳、惠州等，但在具体实践中，有时也会面临居住权登记规则不明、现实情形多、权利滥用风险较大等问题。珠海作为珠江西岸首个开展居住权登记的城市，坚持守正创新为民便民，积极探索符合本土情况的居住权登记模式。2024年1月30日，珠海市不动产登记中心发布《珠海市不动产登记中心关于试行居住权登记的通知》（下称《通知》），在全市范围内试行居住权登记业务，形成了珠海市独创的居住权登记业务模式。
二、主要做法
《通知》明确珠海市范围内出让取得并已办产权登记，且用途为住宅的市场化商品房，符合下列情形之一的，当事人可申请办理居住权登记：近亲属间通过协议方式无偿设立居住权；依据遗嘱设立居住权；依据人民法院、仲裁机构生效法律文书设立居住权。居住权登记pg电子平台的业务范围涵盖居住权首次登记、变更登记和注销登记。
（一）制度创新，提前防范风险隐患
一是实现居住权合同网签。开发建设居住权合同网签平台，为申请人提供全天候自助网上签约平台，网签数据关联不动产登记业务数据，避免网签与实际不动产登记权利冲突的出现，源头把控登记质量。二是风险防范措施前置。为避免因顶层制度未明确，或申请人对新型权利认知不一产生的财产权益纠纷，在居住权合同中首创增加特别的约定条款，即：申请人在签订居住权合同之时就居住权设立后房屋所有权人能否办理抵押、转让事宜进行明确约定，登记部门根据合同双方的约定记载居住权登记簿，以此源头解决纠纷隐患，切实保障当事人合法权益。三是因地制宜制定权利冲突解决规则。与其他地市不同，珠海市不动产登记机构承担了房屋租赁的登记备案工作，房屋居住权人和承租人均对他人住宅享有占有、使用的权利，居住权和租赁权利冲突解决对珠海市不动产登记机构而言更为复杂，要求更高。对此，珠海市不动产登记中心在制定居住权登记受理和审核标准时，增加了业务办理要求的系统提示、租赁情况询问、租赁结果告知等特殊环节，以此有效减少居住权与租赁权冲突隐患。
（二）流程创新，提高办件效率
一是网签即申办。网签和申办流程合并，实现一次填写自动生成合同和申请书两份申请要件，申请人通过统一身份认证、电子签名等技术手段同步完成居住权合同及申请表单的电子签名确认，同步完成合同网签和居住权登记的申请。二是关联业务合并办理。对满足合并办理条件的业务，如产权变更与居住权变更、继承转移登记与居住权首次登记、产权注销与居住权注销登记的业务类型，支持并鼓励合并办理，精简申请材料、简化办理流程。三是同步开通多种办理模式。居住权登记设置了线下窗口申办、线上预审 线下核验登簿和全程网办三种业务申办模式，可以满足各类群体的居住权登记服务需求。
（三）技术创新，提升数据应用和质量
一是合同、表单自动生成填写。充分利用现有信息技术手段，减少申请人网上申办填写内容，申请人完成基本身份信息的填写，系统自动抓取相关登记信息，根据申请人的选择，自动生成居住权网签合同和登记申请书等表单信息，减少申请环节信息重复填写，提升操作便利度。二是完善信息输出。在不动产信息查询结果中，增加居住权登记信息的输出，为债权人、购房人、诉讼当事人等利害关系人提供清晰可靠的标的物权利负担情况，避免因居住权登记信息不透明带来的交易风险。三是加强数据共享。升级信息系统的输出模块，实现登记结果同步至数据共享部门，进一步提升居住权登记数据应用效果。
三、工作成效
居住权登记的落地实施，对完善住房保障体系、实现人民群众“住有所居、居有所安”发挥重要作用。一是切实解决办理需求。自《通知》发布以来，居住权登记总量逐步增长，办理区域覆盖市内各个辖区。截至目前，办理居住权登记记录共计76条，通过线上预审和全流程网办方式办理居住权登记共计24宗，线上模式占比约为32%，实现数据多跑路，群众少跑腿。二是增加权益保障途径。居住权登记试行之前，常有亲属之间虚设债权债务办理抵押权登记等情形出现，群众对设立居住权有需求却无法以正当的路径来实现；居住权登记实施后，即可通过依法办理居住权来充分有效保障居住权益，让亲属之间的房地产转让，亲情与个人权利保障之间通过居住权登记达到合理的平衡。三是形成珠海独创登记规则。风险防范措施前置、房屋租赁登记备案情况关联审查，制度创新、流程创新、技术创新共同构建了珠海市居住权登记的独创模式，在世行营商环境新评估的标准下，珠海的居住权登记模式，安全高效衔接合同签约、租赁备案、居住权登记业务办理等“登记财产”指标的全流程，为全省乃至全国完善居住权登记制度和规则涉及提供了鲜明的珠海经验。