编者按：近年来，珠海市不动产登记中心认真贯彻落实国家、省、市关于优化营商环境决策部署，创新服务举措，不断提升不动产登记便利化水平，取得了积极成效。自2023年5月24日起，珠海市不动产登记中心持续介绍已推出的优化不动产登记领域营商环境创新案例，展示改革成果，供大家交流借鉴。本期推出案例七。
一、主要做法
（一）明职定责，形成“一个合意”
珠海市不动产登记中心与珠海市银行业协会签署框架协议，以共同履行便民利企的社会责任为出发点，本着共建共享、合作共赢、高效便捷、安全可靠、合法合规的原则，充分发挥各自优势，增强各自服务渠道资源共享，合力打造更加便民利民的服务模式。与合作银行签订合作协议，明确合作内容、合作方式、权利义务、违约责任、保密要求等内容，突出审查方式、职责边界、印章效力、信息安全、责任承担等事项，理清登记机构与银行间的权利义务，提高银行审慎意识、敦促其自觉履行约定义务，严格防控法律风险。
（二）流程集成，打造“一个窗口”
推动不动产登记服务窗口延伸，在合作银行设置珠海市不动产登记便民服务点。制定便民服务点工作制度，规范软件、硬件、环境配备。便民服务点配备不动产登记自助查询机，方便办事群众随时查询不动产登记信息。买卖双方在便民服务点一次性申请赎楼、解押、过户、贷款、抵押五项房产过户相关的金融和不动产登记业务。银行便民点工作人员一次性收取买卖双方五项业务的申办材料，并根据买卖双方授权查询不动产登记状态，对联办业务的申办材料进行核查。在银行内部还款、贷款审查通过后，一次性线上提交抵押权注销登记、不动产转移登记、抵押权首次登记申请。
（三）信息集成，建设“一个平台”
珠海市不动产登记中心与银行共建“不动产登记 金融服务”信息平台，运用人脸识别、电子签名、大数据核验等技术，推动抵押权登记全流程“线上办”。银行端申办信息自动推送至登记机构及税务部门，税务部门线上核税，在申请人完税后将电子完税凭证自动推送至登记机构。
不动产登记业务系统接收联办事项申请后，自动调取不动产单元的登记信息，并与提交的申请登记信息进行校验。登记机构工作人员对联办事项中的不动产转移登记进行人工审核，在确认申请材料齐全、符合法定形式、不存在法定不予登记的情形后，“带押过户”同行办理的，由系统自动生成同意注销卖方抵押权和设立新抵押权的审核意见，并按照抵押权注销登记、不动产转移登记、抵押权首次登记的先后顺序将三项登记申请事项记载于不动产登记簿；“带押过户”跨行办理的，登记机构按照不动产转移登记、二次抵押权设立登记、抵押权注销登记的先后顺序登簿。登簿后，自动生成新抵押权登记的不动产登记电子证明，缮写不动产权证书。待申请人按短信通知要求完成登记费缴纳后，平台自动推送不动产电子登记证明至银行；不动产权证书按申请人指定的方式核发，可自主选择电子证书或纸质证书。
（四）资金集成，实行多方监管
“带押过户”同行办理的，抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决了“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题。银行系统接收到抵押权注销登记、不动产转移登记和抵押权首次登记登簿完成的指令，立刻自动放款和自动还款至约定银行账户，发放买方银行贷款并归还卖方银行贷款本息。
“带押过户”跨行办理的，在原抵押权人出具“带押过户”同意书且买方取得新抵押权人出具的同贷书的情况下，买卖双方到新抵押权人处申请办理不动产转移登记、二次抵押权设立登记的“二合一”手续。经登记机构核准登记后，新抵押权人将房款划转至原抵押权人内部账号，原抵押权人在结清原购房贷款并将剩余款项退回原业主后，通过系统自动注销原抵押权登记。
二、工作成效
（一）降成本，解决融资难题
珠海不动产“带押过户”模式通过银行与买卖双方的资金监管，解决了“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题。目前，珠海已有超20家银行可办理“带押过户”业务。2022年办理146宗，发放按揭贷款2.17亿元（约为2021年的6倍）；2023年上半年办理784宗二手房“带押过户”业务，抵押金额约10.17亿，业务量超过去年全年，呈快速增长态势。2022年9月至今，已办理一手房“带押过户”11宗，抵押金额约4021.6万。
（二）少跑动，无需来回奔走
珠海不动产“带押过户”模式依托“不动产登记 金融服务”信息平台，经过“一并申请、一窗受理、网上审核、合并办理”，实现不动产登记与商业贷款办理“一窗式服务”，解决银行、税务、登记机构间各环节割裂问题，办理二手房过户涉及的不动产登记业务无需再跑不动产登记机构，直接在银行办理。
（三）办理快，服务整体提效
珠海不动产“带押过户”模式通过流程优化、材料精简、合并办理提高服务效能。涉及不动产登记机构的抵押权注销登记、不动产买卖转移登记、抵押权首次登记三项不动产登记办理时限由5个工作日压缩至2个工作日，其中抵押权注销登记“智能秒办”；涉及金融业务在内的不动产过户全流程压缩至两周内。
（四）保安全，过户更有保障
珠海不动产“带押过户”模式下，银行与买卖双方签订资金管理协议并进行资金监管，如不动产在过户中因发生查封、限制等情况，可能对买卖双方和银行造成损失的，不动产登记机构即时退件，银行则将资金原路返还，避免双方发生资金纠纷，降低不动产过户风险，维护市场稳定。
（五）可借鉴，灵活适应需求
珠海不动产“带押过户”模式将“转贷”不动产过户中五个主要环节高度融合，实现登记与金融服务的充分协同。涉及不动产登记机构的抵押权注销登记、不动产买卖转移登记、抵押权首次登记三项业务可向下兼容、任意组合联办。即群众申办其中全部三项业务、或申办抵押权注销登记 不动产买卖转移登记、不动产买卖转移登记 抵押权首次登记两项业务、或任意一项业务，均可通过银行线上申请。无论过户房产是否原有抵押，是否新设立抵押，均可适用该，具有极强的可操作性，具有复制推广的意义。